一、西安旅游住宿业宏观环境分析

1.1 宏观经济环境

西安古称长安、镐京，是关中平原城市群核心城市，是“一带一路”核心区、中国西部地区重要的中心城市；2018年2月，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部发布《关中平原城市群发展规划》支持西安建设国家中心城市、国际性综合交通枢纽、建成具有历史文化特色的国际化大都市。最近几年，西安市地方生产总值逐年增加，但其增长幅度呈现下滑， 2017年增长速度达到最近几年最低值，2018年有所回升，2018年实现地区生产总值8349.86亿元，GDP增长幅度为8.2%；2019年经济总体平稳、稳中有进，上半年GDP实现 4142.34亿元，增长幅度为7.0%；西安不断扩大有效投资规模，优化投资结构，西安统计局统计资料显示，2018年第三产业投资布局占比高达了84%，2019年1-8月，投资增长企稳微升, 第三产业投资增长1.7%。整个省经济运行平稳，但当前外部环境总体趋紧，经济下行压力依然存在。

1.2 旅游市场环境

西安是中华文明和中华民族重要发祥地之一，历史上先后有十多个王朝在此建都，是我国最佳旅游目的地、中国国际形象最佳城市之一，有两项六处遗产被列入《世界遗产名录》，其历史文化底蕴深厚，旅游资源丰富，2018年西安旅游硬件配套更加完善，西安到香港高铁直达以及地铁4号线开通，并且荣获“2018最具幸福感城市”称号，这个拥有丰富历史文化底蕴，丰富旅游资源以及越来越完善的旅游硬件设施，其游客接待量在快速增长，在2013-2018年之间， 西安游客接待量都以超过10.38%的增长幅度上升，2016年的游客接待量增长幅度最低，为10.38%，2018年其游客接待量突破20千万人次，高达24738.75万人次，其增长率达到最高，为36.73%；旅游总收入和游客接待量呈现相同的规律，增长幅度呈现“U型”规律，2018年都达到最高峰值，2018年旅游总收入2554.81亿元，增长56.4%。

二、2019年西安酒店市场分析

近年来，伴随着“一带一路”建设和“高铁时代”发展，西安地区境内外游客数量和旅游收入持续增长，很多国际品牌酒店竞相入驻，本土品牌酒店快速扩张，西安酒店市场升温。去年，强劲的城市营销策略和网红效应极大地刺激了西安酒店市场需求爆发式增长，今年在续热点，继陆港霸主，长安号朋友圈持续扩大，人口破千万，机场、地铁等新期规划，商务、旅游市场需求持续增长，从供给来看，高端酒店呈现快速增长态势，竞争压力加剧，截止日前，2019年新增中高端酒店35家，新增客房4746间。据迈点研究院实时抓取第三方酒店预订平台的不完全数据统计，西安2019年共有16973家酒店提供住宿，其中中高端酒店（四、五星级酒店及四、五星级标准酒店）330家，客房总量为58772间，市场占比1.94%，迈点研究院共监测323家中高端酒店，以下分析将基于迈点研究院监测情况作出统计分析。

2.1 酒店主要行政区分布

西安中高端酒店集中程度高，地区差异明显。监测的323家中高端酒店覆盖西安市下辖10个行政区和代管的1个功能区（西咸新区），主要分布在雁塔区、未央区、碑林区、莲湖区、新城区、临潼区，这六个行政区占据市场体量的93.19%，市场体量占比分别为32.51%、17.34%、17.34%、13.31%、8.98%、3.72%。西安市中高端酒店密集分布于雁塔区，即雁塔区拥有中高端酒店数量最多，是西安市中心城区内最大的核心区，全省的经济、文化中心，辖区内有西安高新技术产业开发区和曲江新区两大国家级经济开发区，辖区内拥有大雁塔、曲江池遗址、陕西历史博物馆、青龙寺等著名景点，同时还拥有咸安国际机场、高铁站等旅游硬件设施，交通便利，促使其酒店分布最为密集。酒店体量分布排列第二的是未央区和碑林区，未央区是丝绸之路的起点，辖区内含有国家级西安经济技术开发区、西咸新区沣东新城和浐灞生态区，拥有著名的名胜古迹有秦阿房宫遗址，汉未央宫遗址，唐大明宫遗址等，区域内酒店入住游客主要以商务出行为主，其次是休闲度假类；碑林区入选2018年中国百强区，拥有陕西创建最早的博物馆——西安碑林博物馆（Forest of Stone Steles Museum），是一个文化教育发达、文物名胜荟萃、市场经济繁荣的城区，区域内密集亲子主题和情侣主题类酒店。

2.2 酒店主要商圈/景区分布

此次监测的323家中高端酒店共涉及西安34个商圈/景区，酒店分布较为集中，主要分布于钟鼓楼回民街（城中心）、高新技术开发区/绿地发展中心、大雁塔曲江旅游区、火车北站/市政府、市图书馆/凤城二路、小寨/省体育场、临潼兵马俑旅游区七大商圈，这七大商圈较为热门，酒店总量达到216家，占西安中高端酒店市场体量七成左右，占比分别为18.58%、16.41%、9.60%、7.12%、5.88%、5.57%、3.72%；其中钟鼓楼回民街（成中心）拥有酒店数量最多，该区域酒店呈现以地铁1号线为中心轴、钟鼓楼为中心点分布，商圈内酒店类型多样；高新技术开发区/绿地会展中心拥有酒店数量排列第二，该商圈是一个西安与西部高新科技产业前沿的领地，绿地会展中心是西安举办国际性、地区性及全国性的展览、会议、社交活动的最佳场地，相对其他商圈，本商圈内以商务出行客群为主；在热门商圈中，临潼兵马俑旅游区的酒店数量相对较少，但也有12家中高端酒店， 区域内拥有西安秦始皇兵马俑和华清池两大5A级景区，旅游资源丰富，商圈内酒店以休闲度假类客群为主。

2.3 酒店品牌分布

西安中高端酒店市场中，品牌化经营成为主流。西安品牌酒店聚集，品牌酒店市场占比达到51.7%，共涉及81种品牌，以国内酒店品牌为主，国内品牌酒店有111家，占品牌总量的66.47%，国际品牌酒店有56家，占品牌总量的33.53%。在国内品牌酒店中，亚朵集团旗下的亚朵品牌分布最为广泛，品牌体量占比为8.98%，其次是美豪、美豪丽致和和颐分布较为亮眼，其品牌市场占比分别为5.39%、5.39%和4.79%；在国际品牌中，品牌占比位列前三的分别为美居、智选假日、希尔顿欢朋，占比分别为4.19%、2.19%、1.8%；从商圈上来看，监测的酒店品牌分布较为集中，主要分布于高新技术开发区/绿地会展中心、钟鼓楼回民街（城中心）和大雁塔曲江旅游区三个商圈，共占据品牌市场的50.30%。

三、2019年西安酒店运营表现分析

就酒店市场运营表现而言，除了平均房价和入住率，酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度，同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。

3.1 星级酒店平均房价

西安的平均房价整体呈现下滑趋势。西安2011-2017年星级酒店房价水平中，五星级酒店的平均房价整体呈现下滑趋势，2017年有所回升，2011-2017年的平均房价为588元/夜/间，2011年平均房价达到最高值720元/夜/间，2016年的平均房价达到最低峰值518元/夜/间；四星级酒店的平均房价呈现“凸型”变化， 2013年达到最大值347元/夜/间，2013-2017年逐年下滑，2017年达到最低值279元/夜/间；三星级酒店2011-2017年的平均房价呈现“波浪型”规律，整体波动较小，2011-2017年的平均房价为197元/夜/间， 2014年达到最大值205元/夜/间，2017年达到最低值185元/夜/间。

3.2 星级酒店平均出租率

西安市星级酒店平均出租率呈现星级越高，酒店平均出租率越高，整体平均出租率变动呈现“U型”规律，2011-2013年星级酒店平均出租率逐年下滑，2013-2017年平均出租率呈现逐年上升趋势。在五星级酒店方面， 2011-2017年平均出租率为60.17%，2017年达到出租率最高值69.10%，2013-2017年整体出租率呈现线性上升；在四星级酒店方面，2011-2017年平均出租率为60.33%，略高于五星级酒店，2013年出租率达到最低值55.60%，2017年达到出租率最高值66.10%，在变动上，2011-2013年逐渐下滑，2015-2017年逐渐上升； 在三星级酒店方面，2011-2017年的平均出租率为55.06%，2016年达到最低值47.8%，2011年达到最高值64.8%，2011-2016年整体呈现下滑趋势，2017年回升达到54.8%。

3.3 主要商圈/景区运营指数分析

迈点研究院的监测数据显示，商圈运营水平差异明显，旅游区整体运营更加突出，品牌酒店运营表现更为亮眼，星级越高运营指数越高。在热门商圈中，旅游区的运营指数更高，反应出旅游区商圈的酒店总体宣传水平更加突出，游客对酒店认知度更高，其中临潼兵马俑的平均运营指数最高，是平均运营指数唯一超过0.2的商圈，同时，此商圈的总体标准偏差也最大，反映出此商圈的中高端酒店运营水平参差不齐，本商圈内运营指数最高的是悦榕酒店和度假村旗下的西安临潼悦椿温泉酒店；平均运营指数排列第二的是大雁塔曲江旅游区，万豪国际集团旗下西安W酒店运营指指数表现最优；火车北站/市政府、市图书馆/凤城二路平均运营指数相同，是热门商圈中平均运营指数最低的，此商圈酒店需加强酒店宣传力度，提升潜在客群市场认知。

四、2019年西安酒店目标客群分析

4.1 酒店潜在客群分析

百度指数显示，在6月和7月西安酒店潜在客群搜索达到高潮，其中“西安音乐喷泉”、“西安兵马俑”、“西安美食”、“西安三日游”、“西安景点”、“西安旅游攻略”等都是高热度相关关键词，显示出潜在搜索客群主要以休闲度假旅游为目的。从搜索热度来看，潜在客群整体同比上升11%，环比增长幅度为13%，因此2019年西安酒店搜索热度在上升，酒店潜在客群市场持续升温。

西安酒店市场的潜在客群中，在年龄分布上，惯用“西安酒店”搜索比惯用“西安宾馆”的潜在客群更趋于年轻化。惯用“西安酒店”搜索酒店的潜在客群的年龄集中分布在20~39岁，占比高达73.64%，并且其TIG指数超过100，表明此类潜在客群与目标客群吻合度较高，惯用“西安宾馆”搜索酒店的潜在客群也集中分布20~39岁，占比为63.59%，但其TIG指数均未超过100，因此此类潜在客群与目标客群吻合度较低。在性别分布方面，男性更偏好使用“西安酒店”搜索酒店，其占比55.03%，女性更偏爱使用“西安宾馆”搜索酒店，其占比50.87%。

西安酒店市场的潜在客群中，在客群来源分布上，潜在客群主要来自东北和华北区域，其中本省搜索热度最高，其次是黑龙江、山西、辽宁占据前三，在城市来源上，本市是主要的潜在客群，其次是北京和成都；使用“西安酒店”和“西安宾馆”惯用语的区域客群中，西北地区潜在客群更偏好使用“西安宾馆”搜索酒店。

4.2 主要商圈/景区OTA点评分析

在线信息中的评论信息对于酒店潜在客群而言就如同亲朋好友的推荐或建议一样重要，在线点评就是酒店推荐门面，电子口碑对于酒店来说越来越重要。根据迈点研究院监测的OTA点评情况，在六大主要商圈中，平均好评率在86%~91%之间，各商圈的平均好评率差距不显著。平均好评率排列前三的商圈分别是小寨/省体育场、火车北站/市政府、高新技术开发区/绿地会展中心和大雁塔曲江旅游区，平均好评率分别为90.7%、90.67%、90.42%、90.42%，集中分布在雁塔区2、3、4号地铁线交汇地带。小寨/省体育场的点评率最高，其酒店体量排列第六，其点评总数排列第四，可看出此商圈最受实际客群欢迎，更易产生二次消费和受到游客青睐。高新技术开发区/绿地会展中心和大雁塔曲江旅游区的平均好评率相同，两者也是相邻商圈，商圈内的游客主要以商务出行为目的的客群；市图书馆/凤城二路提酒店提升空间最大，其平均好评率最低。

4.3 主要商圈/景区点评指数分析

2019年西安市6个重点商圈/景区平均点评指数及其离散程度如图11所示，六大商圈的平均点评指数排名依次为大雁塔曲江旅游区、小寨/省体育场、市图书馆/凤城二路、钟鼓楼回民街（城中心）、高新技术开发区/绿地会展中心、火车北站/市政府和临潼兵马俑旅游区，依次对应的平均点评指数为51.43、49.46、49.28、49、48.13、47.35、46.26；平均点评指数最高的商圈为大雁塔曲江旅游区，此商圈酒店的市场认知度强劲，品牌酒店占比达到51.61%，虽然其点评好评率不是最高的，但与名列第一的小寨/省体育场仅相差0.32%，并且酒店在OTA平台分布更广，使其平均点评指数最高，同时，此商圈的点评指数总体标准偏差较小，可看出商圈内的酒店间受欢迎度差距不明显；临潼兵马俑旅游区平均点评指数最低，其点评指数总体标准偏差最高，可反应出商圈内酒店在实际受众客群中受欢迎程度分化严重。

五、2019年西安中高端酒店舆情指数（MCI）分析

迈点区域酒店舆情指数综合了酒店的运营指数和点评指数，一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店，在市场中的综合表现往往更加具有竞争力。

5.1 主要商圈/景区舆情指数分析

西安市重点商圈/景区酒店MCI指数水平与点评指数水平分布一致，主要商圈/景区的平均MCI指数分布在46-52之间，各大商圈的市场影响力差距并不是很明显。平均舆情指数最高的商圈为大雁塔曲江旅游区，大雁塔曲江旅游区拥有3号、4号地铁线，交通便利，拥有大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池等历史文化资源，是西安重点旅游区和商贸区，该商圈的酒店具有最强市场竞争力，此商圈以情侣浪漫主题酒店和商务主题酒店为主，同时，商圈内的总体标准差相对较小，这反应了商圈内酒店之间的竞争力差距不是很明显，酒店想要脱颖而出，需要加强突出酒店特色。临潼兵马俑旅游区平均舆情指数最低，但其平均运营指数最高，因此潜在客群认知度会更高，但其电子口碑有很大提升空间，想要留住实际客群青睐以及扩大对潜在客群的受欢迎度，需要重点加强提升酒店入住体验。

5.2 主要商圈/景区品牌分布

西安市主要商圈/景区中，高新技术开发区/绿地会展中心、钟鼓楼回民街（城中心）、大雁塔曲江旅游区、火车北站/市政府、小寨/省体育场、市图书馆/凤城二路、临潼兵马俑旅游区的品牌化程度分别为66.04%、55.00%、51.61%、56.52%、44.44%、36.84%、16.67%，高新技术开发区/绿地会展中心的品牌体量最大。其中单体酒店占比47.22%，品牌酒店占比52.78%，略高于整个市场中的品牌化程度，国内品牌占据优势，国内品牌占比35.19%，国际品牌占比17.59%，国内品牌酒店中，亚朵品牌占比最高，为5.09%，其次是美豪和和颐；国际品牌酒店中，雅高旗下美居占比最高，占比为1.85%，其次是希尔顿和智选假日，占比都为1.39%。

六、西安酒店发展趋势及建议

伴随西安“一带一路”建设、高铁、地铁、高速等交通设施越来越完善，游客需求快速增长，西安高星级酒店的数量不断增长，并有向倒金字塔式结构发展的趋势，品牌化经营也越来越占据主导，各星级酒店呈现出聚集分布的态势，且都集中分布于雁塔区、未央区、碑林区、莲湖区等主城区，围绕商业区、交通要道和旅游景区集聚，相应酒店竞争压力加剧，酒店应重点打造核心竞争力。

6.1 热门投资洼地—城中心

根据迈点研究院整理的西安中高端酒店空间布局情况来看，在前几年的新开业酒店中，以雁塔区为代表的老城区每年的酒店入驻量远高于其他地区，但伴随游客量的快速增长，西安城市空间发展布局情况来看，城中心的酒店数量规模尚处于快速发展阶段。中高端酒店为代表的酒店业应紧紧跟随整体旅游发展规划的步伐，以满足日益增长的旅游接待需求，西安中高端酒店布局将与西安城市化进程保持一致，西安目前城市发展空间呈现以“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”的空间布局，而在西安未来城市规划中，将以城中心为核，南北为轴发展古都文化传承带，将引领西安历史文化旅游以及现代服务职能，成为西安古都商贸旅游中心，是未来西安城市形象的核心展示区，致使城中心酒店市场会持续升温。

6.2 品牌化经营逐成主流，酒店市场更加细分的趋势

酒店市场挤压泡沫的时代到了，也是价值回归的时代，传统住宿业态经营已成为过去式，随着互联网发展，酒店预订渠道快速发展，游客不再是模糊地跟随导游团入住，而是提前做好入住攻略，酒店之间的竞争力加剧。品牌化经营逐成主流，酒店市场更加细分化，现已分化有机场酒店、商务酒店、会议酒店、展览酒店、博彩酒店、全套间酒店(公寓式酒店)、度假区酒店等。西安中高端酒店市场快速发展，酒店唯有聚焦在一点上做到极致，细分市场、差异化定位，产生品牌的力量，从而得到游客青睐。根据迈点研究院统计数据，西安中高端酒店市场中，品牌酒店市场占比也达到51.7%，但目前品牌酒店与单体酒店间的舆情指数差距并不显著，在主要热门商圈中，各大商圈的舆情指数差距仍不明显，透露出酒店对于品牌认知的打造还有许多提升空间，尚还处于探索期，酒店需要做出转型升级，所有者和经营者必须根据市场的需求，从竞争对手和市场空缺中寻找机会，建立自己的比较竞争优势，以差异化经营、特色化服务作为表现形式构建自己的独特品牌。

七、 2019年度西安市中高端酒店舆情指数（MCI）完整榜单

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